什么是坪效?
坪效,就是门店每平方米创造的收入。它是一个源自于台湾商业领域的术语,最早是用来衡量一家超市或者百货的经营状况的。如果用一条公式来表达的话,就是:
坪效=店铺总收入÷单店总面积。
这个计算的结果越高,店铺的经营效率也就越高,盈利能力也就越好。
看到这里,你可能会说,这不对吧?盈利,不是应该等于收入减去成本吗?这条公式里没有成本啊。
是的。假设,一家店铺的坪效是100元。那么,只要这家店铺在单位面积的租金超过了100元,那它就依然处在亏损的状态里。
这意味着什么?
意味着,坪效的敌人,是租金成本。换句话说,当租金成本是你的主要成本的时候,你优先要考虑降的本,是租金成本,优先考虑要增的效,是坪效。
本质上,你是在做一件“让坪效大于租金”的事。
但是,具体要怎么来做呢?
我举一个典型的例子,咖啡店。从商业逻辑上来说,开咖啡店,其实并不算是一桩好生意。
想象一下,在一个无聊的秋日午后,一位顾客在城市最寸土寸金的地段,走进了一家咖啡店。点一杯30块钱的咖啡,不便宜了吧?但是,因为买了这杯30块钱的咖啡,你就可以在这家咖啡店里坐一个下午。所以,一家咖啡店的坪效,通常也就不会太高。
而且,一家咖啡店的租金成本,大概要占到成本结构的25%。这还只是平均25%。如果地段更昂贵一些,生意再差一些,这个占比的数字还要更高。
但是,咖啡店这桩生意,非但不冷清,反而还打成了一片红海。为什么?
因为总有人能用创造性的方法,解决“让坪效大于租金”的问题。
比如,星巴克。你猜猜看,星巴克租金成本,要占到成本结构的百分之多少?20%?15%?
都不对。星巴克的租金成本,大约只占到了成本结构的10%。这就要比其它咖啡店的25%要低得多了。
为什么会这样?是因为生意更好吗?是因为选择了更差的地段吗?
生意好,很重要。但更重要的是,因为它是星巴克。
一家新商场开业,总希望招揽一些有名的品牌,来吸引流量。这也是为什么你总能在商场里看到优衣库。
因此,商场向这些品牌收取的租金,也会相对便宜一些。其实,这就是一种品牌的溢价。
所以,星巴克的创造性的方法,就是用品牌溢价来降低租金。
那,还有别的办法吗?
比如,上岛咖啡。
咖啡最主要的消费时间,是早晨和午后。尤其是在工作日的早晨和周末的午后。这也就意味着,你每天付出了足足24小时的租金,却主要只用到了其中的两个时间段。
那,我能不能多加几个时间段呢?
所以,上岛咖啡的基本逻辑,是加入简餐。这样,咖啡店就能在早晨和午后这两个时间段之外,增加午餐和晚饭。
上岛咖啡的创造性的方法,就是用“额外”的简餐来提高坪效。
再比如,瑞幸咖啡。瑞幸的咖啡店,主要分成4种。
1)旗舰店。这种店的数量很少,有点类似于星巴克的臻选店。主要负责丰富场景、堂食、外送。
2)悠享店。相比于旗舰店,这种店的数量就多起来了。它更像我们经常在商场见到的星巴克。面积很大,可以坐下来慢慢喝。这种店,也负责丰富场景、堂食、外送。
3)自提店。开在写字楼里,面积不大,要么只有一两个座位,要么干脆没有。之前我们公司还在远东国际的时候,一楼就有一家。它主要满足外带的场景,来上班了,就带一杯。这种店,场景简单,主要负责自提和外送。
4)外卖厨房。你都不一定能找得着这种店。它可能开在很深的巷子里,或者跟某个商场柜台合作,在某个角落摆一台全自动的咖啡机。但是,外卖小哥能找得到,就行了。你在线上下单之后,快递员就会去最近的外卖厨房,帮你打出一杯咖啡,送到你的手上。当然,这种店,只能提供外送。
4种咖啡店。越往下,面积越小,租金也就越便宜。而有了外卖咖啡之后,瑞幸也就不需要被锁在小小的门店之内。
所以,瑞幸的创造性的方法,是用不同的店铺来降低租金,用外卖来提高坪效。